La gestione della legionella in condominio è diventata una priorità per amministratori e gestori degli impianti idrici dopo gli aggiornamenti normativi del 2025 e 2026.

Legionella condominio: perché gli impianti sono a rischio

La Legionella pneumophila è un batterio che vive nell’acqua e che, se inalato sotto forma di aerosol, può causare una polmonite grave chiamata malattia del legionario. Non si trasmette da persona a persona e non è pericolosa se ingerita: il rischio è esclusivamente nell’inalazione di goccioline d’acqua nebulizzata che contengono il batterio.

Le condizioni ideali per la sua proliferazione sono temperature tra i 20°C e i 45°C, acqua stagnante, presenza di biofilm sulle pareti delle tubazioni e scarsa manutenzione degli impianti. Sopra i 60°C il batterio viene inattivato. Sotto i 20°C entra in uno stato di quiescenza ma non muore.

Perché i condomini sono a rischio

I condomini sono ambienti particolarmente vulnerabili per una serie di ragioni strutturali che raramente vengono considerate nella manutenzione ordinaria.

Le tubazioni lunghe con tratti poco usati — come gli stacchi degli appartamenti sfitti o i piani alti dove l’acqua scorre raramente — creano le condizioni perfette per il ristagno. Il ristagno abbassa la concentrazione del disinfettante nell’acqua e porta la temperatura nella fascia critica di proliferazione.

I serbatoi e i bollitori centralizzati mal isolati o non monitorati possono mantenere l’acqua a temperature favorevoli al batterio per ore. La presenza di biofilm sulle pareti interne — quella sottile pellicola vischiosa formata da microrganismi — protegge la legionella dai disinfettanti convenzionali, rendendola molto difficile da eliminare con i soli lavaggi.

Legionella condominio: normativa e obblighi 2026

Il quadro normativo si è significativamente aggiornato negli ultimi anni. Il D.Lgs. 18/2023, recependo la direttiva europea sulla qualità delle acque, e il suo aggiornamento del giugno 2025 (D.Lgs. 102/2025) hanno rafforzato gli obblighi per i gestori degli impianti idrici interni agli edifici.

I condomini residenziali non rientrano nella categoria degli “edifici prioritari” (ospedali, hotel, scuole), per cui non sono soggetti a obblighi specifici di valutazione del rischio. Tuttavia, il Rapporto ISTISAN 22/32 — il documento tecnico dell’Istituto Superiore di Sanità — raccomanda esplicitamente che per i grandi condomini o in presenza di soggetti vulnerabili vengano applicati piani di controllo analoghi a quelli previsti per le strutture prioritarie.

Responsabilità amministratore per legionella in condominio

L’amministratore di condominio è identificato dalla normativa come Gestore Idrico della Distribuzione Interna (GIDI) ed è responsabile della qualità dell’acqua dal punto di consegna (il contatore condominiale) fino agli stacchi dei singoli appartamenti.

In caso di non conformità riconducibile alla rete condominiale — per esempio una contaminazione da legionella nell’impianto comune — l’art. 23 del D.Lgs. 18/2023 prevede sanzioni amministrative da 5.000 a 30.000 euro, oltre a possibili responsabilità civili e penali.

In presenza di dipendenti condominiali (portieri, giardinieri), l’amministratore assume il ruolo di datore di lavoro ed è obbligato a redigere il Documento di Valutazione dei Rischi (DVR) includendo il rischio legionella.

Come capire se il condominio è a rischio

Non serve aspettare un caso di legionellosi accertato per valutare il rischio. Ci sono segnali e condizioni che aumentano significativamente la probabilità di proliferazione batterica:

• Impianto datato — tubazioni di edifici precedenti al 1970 possono contenere piombo e biofilm consolidati
• Appartamenti sfitti a lungo — l’acqua nei tratti non utilizzati raggiunge rapidamente temperature critiche
• Serbatoio ACS non monitorato — se la temperatura non viene mantenuta sopra i 60°C, il rischio è costante
• Assenza di manutenzione documentata — senza registro degli interventi non è possibile valutare l’efficacia delle misure
• Presenza di soggetti vulnerabili — anziani, immunocompromessi, persone con patologie croniche hanno un rischio molto più elevato di sviluppare la malattia
• Impianto mai sanificato — se non viene eseguito uno shock termico o una disinfezione chimica periodica, il biofilm si consolida

I sistemi per prevenire e debellare la legionella

La buona notizia è che esistono soluzioni efficaci, permanenti e proporzionate alla dimensione del condominio. Non si tratta di interventi una tantum ma di sistemi integrati che, una volta installati e manutenuti correttamente, riducono il rischio in modo continuativo.

Trattamento termico ordinario

Consiste nel mantenere l’acqua calda sanitaria sopra i 60°C in modo continuativo, con verifiche periodiche nei punti distali. È la misura preventiva più efficace e meno invasiva, a condizione che il sistema di distribuzione sia correttamente bilanciato.

Shock termico

In caso di positività accertata, l’acqua viene portata a 70-80°C per un periodo definito, raggiungendo tutti i terminali dell’impianto. Richiede la temporanea interdizione dell’acqua calda e dispositivi antiscottatura. È efficace soprattutto se abbinato a un trattamento chimico.

Disinfezione chimica con biocidi autorizzati

L’impiego di biossido di cloro, monoclorammina o ipoclorito di sodio in dosi controllate permette di eliminare la legionella anche dal biofilm sulle pareti delle tubazioni. I prodotti devono essere autorizzati ai sensi del Regolamento europeo BPR (UE 528/2012) e dosati da personale qualificato.

Addolcitori e filtri

Il trattamento dell’acqua in ingresso con addolcitori, filtri a sabbia o a carbone e dosatori di polifosfati riduce la durezza dell’acqua, limita la formazione di incrostazioni e rallenta la formazione di biofilm nelle tubazioni. È un intervento preventivo che protegge anche le caldaie e gli scambiatori di calore.

Valvole termostatiche e bilanciamento idraulico

Un impianto ben bilanciato garantisce che l’acqua circoli correttamente in tutti i tratti, eliminando le zone di ristagno. L’installazione di valvole termostatiche e sistemi di ricircolo adeguati è fondamentale negli edifici con reti complesse.

Come interveniamo noi

Termoidraulica Terlizzi opera su Monza e Brianza dal 1986 nella manutenzione di impianti idraulici e termoidraulici condominiali. Interveniamo su tutte le fasi della gestione del rischio legionella:

Lavoriamo principalmente con amministratori di condominio e studi di facility management su tutto il territorio di Monza, Desio, Seregno, Vimercate, Lissone, Cinisello Balsamo, Muggiò e provincia. Siamo il vostro unico interlocutore per tutta la gestione impiantistica: dalla manutenzione ordinaria alle emergenze, dalla documentazione tecnica al telecontrollo.

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